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Der Grundstückskaufvertrag einer Baugruppe

Ein entscheidender Schritt bei der Durchführung eines Baugruppenprojekts ist der Erwerb bzw. die Reservierung eines Baugrundstücks. Bei der Gestaltung des Grundstückskaufvertrages sind Besonderheiten zu beachten, wenn die Baugruppe eine rechtssichere Grundlage für Ihr Vorhaben erlangen will.

 

Zunächst gilt es die richtige Rechtsform für den Käufer zu finden. In Betracht kommen dabei vor allem die Bruchteilsgemeinschaft und die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Bruchteilsgemeinschaft kann die richtige Gestaltung sein, wenn bereits alle künftigen (Mit-) Eigentümer feststehen, insbesondere bei kleinen Gemeinschaften oder solchen, die eine Realteilung von Grundstücken anstreben. In den meisten Fällen wird jedoch erst der Erwerb des Grundstücks die Voraussetzung für die künftige Bauplanung schaffen und die künftige Miteigentümergemeinschaft erst teilweise feststehen. Hier ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts die weitaus bessere Wahl, sowohl zur Schaffung der notwendigen Regelungen innerhalb der Gesellschaft, als auch aus grunderwerbsteuerlichen Erwägungen. Der Abschluss des GbR-Vertrages ist formfrei, wenn er nicht bereits vor Abschluss des Grundstücks auf den Erwerb eines bestimmten Grundstücks gerichtet ist. Eine notarielle Beurkundung des Vertrages und der künftigen Beitritte ist dennoch aus Gründen der Rechtssicherheit zu empfehlen.

 

Ist wie häufig die Erwerbergemeinschaft noch nicht komplett, bietet sich eine Reservierung eines Grundstücks an. Die bevorzugte Variante aus Sicht der Baugruppe ist ein bindendes notarielles Kaufangebot, das beispielsweise innerhalb der nächsten 3 bis 9 Monate angenommen werden kann. Dieses bietet die nötige Rechtssicherheit, um die Bauplanung voranzubringen, Baurisiken zu klären und die nötige Zahl von Mitstreitern für die Baugruppe zu finden. Das Risiko für den Verkäufer, dass das Angebot innerhalb der Frist nicht angenommen wird, kann durch eine Reservierungsgebühr abgegolten werden. Das nicht widerrufliche (befristete) Kaufangebot ist vormerkungsfähig. Abzuraten ist hingegen von der nur schuldrechtlichen (nicht beurkundeten) Reservierungsvereinbarung. Um die Beurkundungspflicht zu vermeiden, dürften nur Reservierungsentgelte vereinbart werden, die keinen mittelbaren Druck zum Erwerb des Grundstücks ausüben, sollen sie nicht nach den §§ 125, 311b S. 1 BGB analog formnichtig sein (vgl. BGH NJW 1988, 1716, 1717; Staudinger-Reuter, § 653 BGB Rn. 205). Darüber hinaus kann sich der Verkäufer über die Reservierungsvereinbarung hinwegsetzen, ohne dass dem Reservierungsgläubiger mehr bleibt als ein kaum zu verwirklichender Schadensersatzanspruch. Als Alternative zum Kaufvertragsangebot kann ein notarieller Grundstückskaufvertrag mit vertraglichem Rücktrittsrecht gewählt werden, wobei diese Variante zu höheren Grunderwerbsteuern für später beitretende Gesellschafter führen kann.

 

Schließlich ist bei der Gestaltung des Grundstückskaufvertrages und des Gesellschaftsvertrages einer Baugruppe darauf zu achten, dass dieser für künftige Abwicklungsvorgänge Vorsorge trifft. Dazu einige Beispiele:

 

die einzelnen Mitglieder der Baugruppe müssen das Grundstück zu Finanzierungszwecken innerhalb definierter Grenzen belasten können

der Beitritt weiterer GbR-Gesellschafter muss mit vertretbarem Aufwand ermöglicht werden

die Anpassung von Beteiligungen muss bei fortschreitender oder sich verändernder Bauplanung möglich bleiben

der Austritt, aber auch der Ausschluss einzelner Gesellschafters unter bestimmten Voraussetzungen (z.B. Vermögensverfall) ist zu regeln

Vertretungs- und oder Geschäftsführungsregelungen müssen bei größeren Gemeinschaften die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft bis zur Teilung in Wohnungseigentum sichern. Bereits diese Anforderungen machen deutlich, dass eine Baugruppe einen GbR–Vertrag benötigt, der die Erfordernisse der Grundstücksgemeinschaft regelt. Ob hingegen die Planungs- und Baugemeinschaft in einem einheitlichen Vertragswerk mit der Grundstücksgemeinschaft abgewickelt wird, ist eine Gestaltungsfrage.

 

Ansprechpartner:

Rainer Ihde

Anbieterangaben:

Ihde & Partner Rechtsanwälte, Schönhauser Allee 10-11, 10119 Berlin
Tel:  0049 (0)30 - 4431 86 60
Fax: 0049 (0)30 - 4431 86 79
Email:  notariat[at]ihde.de

 

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