Notariat Header

 
 

Baugruppen im Grunderwerbsteuerrecht

Baugruppen erfreuen sich zunehmender Beliebtheit, wenn es um die Verwirklichung des Wunsches zur eigenen Wohnung geht. Die Gründe liegen auf der Hand: meist liegt der Quadratmeterpreis deutlich unter einem vergleichbaren Angebot eines Bauträgers oder bei einem bereits fertiggestellten Objekt, häufig lässt sich besser auf die Gestaltung des eigenen Wunschobjekts einwirken.

 

Die Umsetzung eines solchen Vorhabens erfordert jedoch oft rechtlich komplexe Verträge und führt immer wieder zu besonderen rechtlichen Fragestellungen. Ein Beispiel ist das Grunderwerbsteuerrecht.

 

In der Regel erwirbt eine Baugruppe bereits ein künftiges Baugrundstück als Gemeinschaft bürgerlichen Rechts zur gesamten Hand. Grunderwerbsteuer wird hier durch den Abschluss desKaufvertrages ausgelöst (§1 I Nr. 1 GrEStG), bei einer Aufteilung in Angebot und Annahme in der Regel erst durch letztere (Pahlke/Franz GrEStG, 3. Aufl., § 1 Rdnr. 128). Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis.

 

Bei größeren Baugruppen sind Beitritte zur Grundstücksgesellschaft nach Erwerb des Grundstücks und vor Teilung nach WEG zu beachten. Diese Beitritte sind im Grundsatz nicht grunderwerbsteuerbar, es sei denn, 95% der Gesellschaftsanteile werden ausgetauscht (§ 1 Abs. 2a GrEStG) oder es handelt sich aus Sicht der Finanzverwaltung um eine bauträgerähnliche Gestaltung, bei der der Erwerb einer (noch zu errichtenden) Eigentumswohnung als das Ziel der Gesamtheit der vertraglichen Vereinbarungen anzusehen ist. Bemessungsgrundlage wäre in diesem Fall die Bewertung der Eigentumswohnung (§ 8 II S.2 GrEStG), nicht der Grundstückspreis.

 

Ein weiterer Anknüpfungspunkt für einen Grunderwerbsteuertatbestand ist die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum. Dabei wird das bisherige Gesamthandseigentum an die Gesellschafter zu Bruchteilen übertragen. Gemäß § 6 GrEStG wird die Steuer nicht erhoben, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind: zum einen muss der künftige Bruchteil des Wohnungseigentümers mit seiner bisherigen Beteiligung an der Gesamthandsgemeinschaft übereinstimmen (§ 6 I GrEStG), zum anderen darf der Anteil nicht erst in den letzten 5 Jahren erworben worden sein (§ 6 IV GrEStG). Die bislang grunderwerbsteuerfreien Beitritte sind Anteilserwerbe, werden also nach Vollzug der Aufteilung in Wohnungseigentum erfasst und sind in der Regel gemäß § 8 GrEStG/138 BewG der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen.

 

Im Ergebnis sind die Ersterwerber des Grundstücks grunderwerbsteuerlich deutlich besser gestellt als später beitretende Gesellschafter.

 

Ansprechpartner:

Rainer Ihde

Anbieterangaben:

Ihde & Partner Rechtsanwälte, Schönhauser Allee 10-11, 10119 Berlin
Tel:  0049 (0)30 - 4431 86 60
Fax: 0049 (0)30 - 4431 86 79
Email:  notariat[at]ihde.de

 

FacebookTwitterGoogle Bookmarks
Cookies erleichtern die Bereitstellung unserer Dienste. Mit der Nutzung unserer Dienste erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Session Cookies verwenden. Zweck dieser Cookies ist, Ihr Gerät während eines Besuchs auf unseren Webseiten zu identifizieren und das Ende Ihres Besuchs feststellen zu können.
zur Datenschutzerklärung - Anbieterangaben Ich bin einverstanden Ablehnen